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北上广深楼市率先回暖 2019楼市调控会放松吗?

2019-3-19 15:28:35 来源:百姓购房网 人气:

3月15日,国家统计局发布《2019年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。数据显示,2月份,北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%。

2月份,有47个城市二手房价格环比上涨。有机构分析称,二手房上涨城市数量近6月以来打破下跌趋势,出现首次上涨。

其中,一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%;31个二线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点;35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。

部分城市二手房价格明显反弹。其中,北京和深圳分别上涨0.2%和0.5%,南京、厦门、西宁、大连等城市二手房价格环比均出现上涨。

此外,近期多地房贷利率持续下调,部分城市的楼市出现回暖迹象,楼市“小阳春”会否持续,全面上涨是否到来,未来政策放松将会如何演变?

70城2月房价出炉

57城新房价格环比上涨

国家统计局发布的70城住宅销售价格中显示,一、三线城市房价环比均实现微涨;二线城市的新房和二手房价格环比一升一降,总体平稳。

 
图:70城一手住宅销售价格指数,国家统计局

2019年2月,就新房(一手房)价格而言,4个一线城市环比微涨0.3%,31个二线城市环比微涨0.7%,35个三线城市环比微涨0.4%。

与2018年2月同期相比,70城新房价格均实现上涨。4个一线城市新房销售价格同比去年上涨4.1%,31个二线城市同比去年上涨12%,35个三线城市同比11.1%。

一线城市中,广州新房价格环比、同比分别上涨1.1%、11.3%,领跑一线城市。环比来看,上海微涨0.3%,深圳持平,北京微降0.2%;同比来看,北上深涨幅较小、均在3%以内。

整体来看,70城新房价格环比呈较平稳态势,回落均控制在0.4%以内,涨幅超过2%的仅有西宁一城,居70城之首。

图:新房指数上涨城市TOP10,诸葛找房

从新房上涨城市情况来看,2月环比涨幅略有收窄。西宁以2.3%的涨幅高居榜首,其次为大连和大理,涨幅均为1.8%。新建商品住宅指数上涨城市TOP10环比涨幅均超过1.1%。诸葛找房分析称,从上涨较快的城市来看,大部分为二三线城市,房地产市场有所回温。

同比去年,涨幅超过20%的有4座城市:西安、呼和浩特、大理、贵阳。

二手住宅上涨城市数量

近6个月来首次增加

2月份,70城二手房价格出现进一步分化,一线城市二手房价由跌转涨,二三线城市房价涨幅微幅扩大。4个一线城市二手房价格环比涨0.1%,31个二线城市环比下降0.2%,35个三线城市环比微涨0.2%。

图:70城二手住宅销售价格指数,国家统计局

其中,北京和深圳反弹较大,环比上涨0.2%和0.5%,上海和广州分别微降0.1%和0.2%。

同比2018年数据来看,除北京、上海、福州、厦门4个城市的二手房价格下降之外,其余66座城均实现上涨。值得注意的是,三线城市中,呼和浩特二手房价格同环比涨幅均居首位,同比上涨20%;郑州和厦门分别为二手房价环比跌幅和同比跌幅最大的城市。

诸葛找房发布报告分析称,上涨城市47个,相比上月增加6个;持平城市9个,比上月减少3个;下跌城市14个,相比上月减少3个,二手住宅上涨城市数量近6月以来打破下跌趋势首次上涨。

图:70城二手住宅房价指数变化城市数量,诸葛找房

二手住宅方面,环比涨幅超0.7%的城市有14个。其中呼和浩特环比上涨1.4%领先,大理、南宁紧随其后,环比涨幅分别为1.3%和1.2%。

诸葛找房称,结合新房、二手住宅指数上涨城市TOP10可以发现,大理、西宁、石家庄、平顶山4城新房、二手住宅涨幅均价均位居前十。表明2月份大理、西宁、石家庄、平顶山城房地产市场较热,且房地产较热城市多为二线和三四线城市。

全国多地房贷利率持续下调

首套房首付门槛降低

对于市场关注的各地楼市价格松动,最明显的是近期多地房贷利率持续下调。

融360发布《2019年2月中国房贷市场报告》,报告显示,2月,全国首套房贷款平均利率为5.63%,相当于基准利率1.149倍,环比上月下0.53%(3BP);同比去年2月首套房贷款平均利率5.46%,上升3.11%(17BP)。

上述报告显示,2月利率下调银行数量44家,较上月增加10家,首套平均利率连续三个月下降。其中19家主要银行首套房贷款平均利率最低为基准利率的1.080倍。

 
从地方来看,《华夏时报》记者走访了厦门新房销售市场,获悉工农中建交五大行以及招行、民生等大中银行,首套房贷利率都回到了基准利率。二套房的认定标准也没有那么严了,只要结清贷款,房贷利率还按第一套来计,即享受基准利率,与第二套基准利率上浮10%相比,购房成本减轻不少。

中原地产深圳一销售经理给该记者提供的房贷利率表,显示时间为2019年3月12日,五大行以及兴业、中信、广发、招商等银行首套房贷利率都已经降至5%,深圳首套房贷利率去年12月份就开始下降,以五大行为例,由过去的首套房利率上浮15%降至了如今的上浮5%。同时二套房利率也下调了,从此前的上浮15%降至上浮10%。

深圳银行房贷利率已进入趋势性下降,融360大数据研究院最新数据显示,2月深圳首套房贷款平均利率为5.46%,较上期下降11BP,环比下降1.97%;二套房贷款平均利率为5.74%,下降6BP,环比下降1.03%。

《华夏时报》记者在深圳采访的地产销售中介以及银行个贷经理,均表示未来房贷利率将继续下降,有望执行基准利率。

“首套房贷下降至基准最多一两个月,从全国来看首套房贷利率打折也为时不远了。”上述中原地产深圳销售经理认为。

目前,五大行在厦门首套房贷利率执行基准,如果下一步继续下调,房贷利率将迎来打折的时代。

图:533家银行首套房首付比例占比,融360大数据研究中心

此外,从购房门槛——首付比例变动来看,有个别地区个别银行相继曝出首付下调的消息,但在首套的审核以及界定条件上却在加码,比如认房认贷,严查征信记录等。而全国大部分的银行仍然在执行着首套房30%首付比例。

无锡首套房首付比例由40%下降至30%,前提是认房认贷,本地户口;

佛山非限购区域购房首付降至2成,条件是首套房无房贷记录;

常州兴业银行部分人群购房可享受首付2成,需满足无房无贷条件;

合肥首套房贷由4成降至3成,需无贷款纪录;

融360大数据研究院监测的35个重点城市中,全国533家银行分(支)行中:

首套首付2成的有22家银行,占比4.13%;

首付3成的有430家银行,较上月新增17家银行,占比达80.68%;

首付3.5成的银行有58家,占比10.88%;

首付4成的银行有3家,占比0.56%。

融360预计,未来几个月,陆续将有更多银行加入首套房首付下调大军。

新一轮全面上涨来了?

诸葛找房分析师国仕英指出,随着调控的不断深入,不同层级城市房地产成交出现分化。由于一线城市调控收紧的时间最早,随着政策边际效应出现下降,此前积压的购房需求有所释放,2月份四个一线城市新房成交面积同比均上涨,房价也有所松动。

但这波小幅回暖并不意味着新一轮全面上涨的到来。

华创证券研究所地产首席分析师袁豪指出,从2014年以来,本轮房地产周期已经延长到近5年,而且出现波动收窄的现象。这就意味着,总量相对稳定的背景下,不同城市可能处于不同的小周期之中。一线和部分二线城市由于率先调控,率先降温,如今已处于市场底部,有一定的回升动力。

中原地产首席分析师张大伟也指出,春节假期后,部分地方楼市传出“小阳春”行情,一些楼盘成交价量均有所反弹,不过,不少项目存在人为炒作的因素。

“小阳春”究竟能持续多久?张大伟认为,“核心还是看信贷政策的宽松程度,最典型的指标是‘认房又认贷'的标准是否会变化。这个政策不变市场波动不会大;这个政策一旦变化,市场将出现明显反弹。”

58安居客房研究院首席分析师张波表示,近期用户找房的热度在提升,从侧面体现出市场热度处于回升过程中,未来一线城市和部分热点二线城市的二手房价格回升可能性相对较大。

此外,对于稳中趋升的二手房市场,易居研究院研究员王若辰表示,从二手房价来看,2018年9月,70城市二手房价指数升至“偏热”区间(房价月度环比涨幅在0.6%-1%之间)后快速向“合理”区间(房价月度涨幅在0.2%-0.6%之间)回落,2018年10月至今均处于合理区间内。2019年2月70城市中,二手房价上涨的城市数量较上月增加6个,但这尚未改变房价涨幅收窄的趋势,预计2019上半年,70城市二手房价涨幅将继续收窄。

华泰宏观李超团队在点评2月金融数据时称,在房地产调控持续的背景下,地产销售增速和M1增速都难以出现大幅反弹,广义货币M2增速在2月份信贷社融均低于预期的情况下出现回落,这使得货币剪刀差出现收窄。未来剪刀差最为核心的观察指标仍是地产调控政策,近期部分银行虽然下调了房贷利率,但是一线城市限售限购政策仍未放松,信用难言大幅反转。

两会定调楼市调控走向

重申“房住不炒”

在刚刚结束的全国两会上,政府工作报告指出,“更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。”

措辞虽然比去年在字数上少了一些,没提“调控”、“房价”等关键词,被不少人解读为今年调控政策或将宽松的信号,甚至被部分房地产中介和楼盘销售用作吸引购房人买房的宣传标语。

3月12日,全国两会第四场“部长通道”上,住建部部长王蒙徽表示,房地产市场总体保持平稳运行态势,市场预期发生积极变化,主要体现在三个方面,一是住房的成交面积增速放缓,二是住房成交价格总体平稳,三是住房市场预期逐渐趋于理性。

在回答媒体“今年政府工作报告当中没有再强调‘房子是用来住的,不是用来炒的’,这是否意味着房地产行业的监管有所调整”的问题时,王蒙徽表示,2019年,住建部将继续贯彻落实党中央国务院的决策部署,稳妥地实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案。

王蒙徽指出,具体来说,要具体做到五个坚持:

一是坚持住房定位:房子是用来住的不是炒的;

二是坚持完善两个体系,即住房市场体系和住房保障体系;

三是坚持落实城市的主体责任,因城施策,分类指导,不断完善市场的监测预警和考核评价机制,特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处;

四是坚持调结构转方式,特别是大力培育和发展住房租赁市场,重点解决新市民的住房问题;

五是保持政策的连续性和稳定性,防止大起大落。

王蒙徽此次发言被认为延续了2018年末全国住房和城乡建设工作会议以来,楼市政策“稳”字当头的基调。全国政协委员、住建部副部长黄艳在接受上海电视台记者采访时明确表态,这是一种误读,“房子是用来住的,不是用来炒的”已是一个稳定的国家政策,无需年年提。

黄艳表示,过去半年多来,总书记至少3次反复强调“房子是用来住的,不是用来炒的”。因此,主管部门和各级政府一定会落实这一国家政策,要稳定房地产市场。

今年的政府工作报告中重点提出“促进房地产市场平稳健康发展”,而 “稳”字将贯穿2019年房地产调控的始终,这就意味着将延续此前政策的稳定性。

表:历年全国两会房地产相关表述及市场表现,中国指数研究院

中国房地产金融综合华夏时报、中国新闻网、每日经济新闻